Naast onze juridische strijd tegen gemeente Losser en projectontwikkelaar Elfstedenhart speelt er inmiddels ook een ander probleem op Olde Kottink: de recreatiewoningen worden niet verkocht.
Je zou zeggen: ‘Lekker puh!’, maar wat zijn de consequenties eigenlijk en wie heeft daar last van?
Het project Olde Kottink
Projectontwikkelaar Elfstedenhart heeft in 2021 Natuurcamping Olde Kottink overgenomen en wil ca. 70 recreatiewoningen op Olde Kottink bouwen om er een Landal-park van te maken. Na de bouw van het park trekt Elfstedenhart zich terug.
Gemeente Losser staat dit vergunningsvrij toe, omdat het ‘chalets’ zouden zijn. Deze worden inclusief perceel verkocht aan individuele eigenaren. De individuele eigenaren zijn verplicht lid van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE). Deze CVvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het park en de centrale voorzieningen.
De CVvE sluit een exclusieve verhuursamenwerkingovereenkomst met Landal GreenParks.
Helder verhaal. En de aandeelhouders van KKR (de eigenaren van Roompot/Landal) leefden nog lang en gelukkig.
Tegenvallende verkopen
Ondanks alle marketinginspanningen van Elfstedenhart sinds januari 2022 zijn nog steeds zijn niet alle 39 recreatiewoningen van Fase I verkocht. Sterker nog: de 19 bij het kadaster geregistreerde verkopen zijn allemaal van 2022 . Er zijn in 2023 en 2024 al elf (!) open dagen geweest op Olde Kottink en er lijkt geen animo meer te zijn.
UPDATE: de beheerder van Olde Kottink meldde op 27 september dat er nog twee kavels te koop zijn van Fase 1. De zes vakantiewoningen die op vakantiemakelaar.nl te koop zijn, zijn opties voor verschillende uitvoeringen op de twee resterende kavels (37 en 38).
Wat is er aan de hand?
- De vraagprijzen van de ‘chalets’ liggen rond de €400.000 (v.o.n., excl. BTW);
- De hypotheekrente is de laatste jaren gestegen;
- De overdrachtsbelasting is naar 10,4% gegaan per 1-1-2023, terwijl dit tarief in 2019 nog 6% was. De potentiële winst na verkoop van de vakantiewoning daalt dus. (Overigens heeft het nieuwe kabinet plannen om dit tarief weer naar 8% terug te brengen);
- De BTW op de verhuur gaat van 9% naar 21% volgens de plannen van het kabinet. De huisjes zullen dus 11% meer gaan kosten voor de klant van Landal!
- Vastgoedadviseurs ontraden investeren in vakantiehuizen (Kun je nog rendement halen met een vakantiewoning?);
- De reeds gebouwde ‘chalets’ zien er niet zo luxueus en vrijstaand uit als in de brochure…
Wat zijn de consequenties en wie heeft daar last van?
Laten we er even vanuit gaan dat er niet meer dan 30 woningen van Fase 1 daadwerkelijk verkocht worden:
- Elfstedenhart heeft zijn geïnvesteerde geld weer terugverdiend.
De opbrengst van de 30 verkochte woningen is ongeveer €11.250.000. Uitgaande van een (zeer krappe!) marge van 30% op de woningen blijft er dan €3.375.000 over. Daar kunnen we de opbrengst van de verkoop van de boerderij en de reeds eerder gebouwde drie recreatiewoningen bij optellen: €1,6 miljoen. Dat is dus een totaalopbrengst van bijna €5 miljoen.
Dat dekt de aankoopprijs van €2,5 miljoen en de aanleg van de infrastructuur (elektriciteit, riolering en wegen) in ruime mate;
- Landal-Roompot heeft een Verhuurbemiddelingsovereenkomst met de CCvE (dus niet met Elfstedenhart!) en is vrij om te doen en laten wat zij wil:
Overweging C:
Elfstedenhart Recreatie B.V. ontwikkelt en bouwt een recreatiepark, welk recreatiepark ca. 73 recreatiewoningen, een ontvangstreceptie met broodjesservice, speeltuin, centrale wellness, fietsverhuur, wegen, paden en gemeenschappelijke groenvoorziening omvat gelegen aan de Kampbrugweg 3 te (7588 RK) Beuningen, kadastraal bekend staand als Gemeente Losser sectie A, nummers 3212, 3183 en 3185 (het ‘Recreatiepark’);
Overweging D:
Door of namens de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Olde Kottink is voor een periode van 10 (zegge: tien)jaar de exclusieve verhuurbemiddeling aan Landal verstrekt,welke exclusiviteit is ingegaan per het moment dat de Recreatiewoningen zijn opgeleverd en geaccepteerd door Landal ten behoeve van de verhuur (de Recreatiewoningen naar het oordeel van Landal dus klaar zijn voor gebruik en er geen bouwoverlast meer plaatsvindt en de ontvangstreceptie operationeel is).
Landal heeft dus een optie op tien jaar exclusiviteit in verhuurbemiddeling, maar geen verplichting! Als alleen Fase 1 wordt gebouwd en Landal is ‘van oordeel’ dat daarmee het park niet ‘klaar is voor gebruik’, dan kan Landal zich zonder enige juridische of financiële consequentie terugtrekken.
Besluit Landal het kleinere park wel te accepteren, dan zal ze dat alleen willen doen als de eigenaren van de recreatiewoningen die wel gekocht en gebouwd zijn, bereid zijn om de parkkosten te betalen. Of de wellness en speeltuin er dan gaan komen is de vraag.
- De eigenaren van de 30 verkochte woningen in Fase 1 (en de boerderij en de drie bestaande recreatiewoningen) zitten met een probleem: zij hebben een recreatiewoning met perceel op Olde Kottink in bezit waar ze wel de lasten, maar niet de lusten van hebben.
- Het is onduidelijk of er een Fase 2 wordt gebouwd/verkocht;
- Het is onduidelijk of Landal de verhuur will bemiddelen;
- Het is onduidelijk of de centrale voorzieningen (wellness, speeltuin) worden gebouwd; (UPDATE 27-9: volgens de beheerder worden deze momenteel gerealiseerd)
- Het is onduidelijk hoe de parkkosten worden verdeeld;
- Verkopen is lastig, want de omstandigheden zijn drastisch veranderd;
- Verhuren is lastig, want er is geen gerenommeerde bemiddelaar;
- Zelf bewonen is mogelijk, maar kostbaar gezien de gestegen parkkosten en niet meer zo aantrekkelijk als de centrumvoorzieningen ontbreken.
- Omwonenden Olde Kottink en burgers Beuningen vragen zich af wat de gevolgen gaan zijn voor Olde Kottink.
- Heeft de gemeente Losser überhaupt (nog) wel invloed op de situatie op Olde Kottink?
Projectontwikkelaar Elfstedenhart mag van de gemeente Losser immers vergunningsvrij net zoveel ‘chalets’ bouwen als zij wil, maar heeft daardoor ook geen enkele verplichting naar de gemeente Losser. Als het park beperkt blijft tot Fase 1 zonder centrale voorzieningen en zonder verhuurbemiddeling via Landal, dan heeft de gemeente Losser ‘geen poot om op te staan’. - Als er geen centraal beheer door Landal wordt verzorgd, hoe wordt het terrein en de recreatiewoningen dan beheerd?
- Hoe voorkomt de gemeente Losser permanente bewoning?
- In de voorwaarden van Landal staat dat permanente bewoning niet is toegestaan, maar als Landal afziet van de overeenkomst vervalt deze voorwaarde vanuit de beheerder.
- De nieuwe regering lijkt permanente bewoning van recreatiewoningen te willen legaliseren. Dan ontstaat er opeens een nieuwe woonwijk ‘Beuningen-Kampbrug’, zonder enige omgevingsvergunning!
- Heeft de gemeente Losser überhaupt (nog) wel invloed op de situatie op Olde Kottink?
De ‘ondernemers’ die ons prachtige land zo rijk hebben gemaakt ontspringen dus weer de dans en laten de ‘kleinere investeerders’ en de lokale gemeenschap met de gebakken peren zitten.
Onbegrijpelijk dat de gemeente Losser zich nog steeds aan de zijde van projectontwikkelaars opstelt en de Dorpsraad Beuningen ‘neutraal’ is in deze kwestie.