Of het nu internet-aandelen zijn, bitcoins of vakantiehuisjes; mensen zijn kuddedieren als het gaat om het najagen van geldelijk gewin. Maar levert zo’n vakantiehuisje nu eigenlijk nog wat op?
De eerste vraag is dan: voor wie?
Het gerenommeerde programma Radar is in zomer 2021 samen met Follow the Money een onderzoek gestart naar campings over heel Nederland die in handen komen van veelal buitenlandse investeerders. De ‘verroompottisering‘ die zij constateren wordt erg helder verwoord op hun website: klik hier
Er zijn voor Olde Kottink meerdere partijen die er geld aan proberen te verdienen:
Paradys Recreatie: Zij hebben de Natuurcamping Olde Kottink overgenomen van Marcel en Agnes Hermelink. Zij hebben de plannen gemaakt, verkopen de huisjes en bouwen het vakantiepark (in die volgorde). De gemiddelde verkoopprijs van een vakantiehuisje is €350.000 ex. BTW, voor 70 huisjes is dat een opbrengst van €24,5 miljoen.
Trekken we daar de aankoopsom van af, dan houden zij €21-23 miljoen aan verkoop- en bouwbudget over; daar moet een leuke marge mee te behalen zijn…
Landal Greenparks: Zij hebben een exclusief contract gesloten met Paradys Recreatie voor de exploitatie en het beheer van het nieuwe vakantiepark. Iedere eigenaar van een vakantiehuisje die zijn huisje wil verhuren is verplicht dit via Landal te doen. Landal rekent 22% commissie over de verhuur, en op basis van haar eigen rendementsprognose is dit zo’n €500.000 per jaar voor Olde Kottink. Daarnaast rekent zij (aanzienlijke) kosten voor schoonmaak/wisselkosten (€224.000/jaar), parkbijdrage (€200.000/jaar) en een bijdrage groot onderhoud fonds (€50.000/jaar).
Bij elkaar opgeteld is dit ongeveer €1 miljoen/jaar, waar slechts marketingkosten en parkbeheer tegenover staan. Zonder risico en zonder een cent te investeren in onroerend goed…
Dan hebben ze ook nog een ‘verdienmodelletje’ ten koste van de voorzichtige investeerders (zie hieronder):
Investeerders in vakantiehuisjes: Met een gemiddelde verkoopprijs van €350.000 ex. BTW moet je erg kapitaalkrachtig zijn om mee te mogen doen. Veel vermogensbeheerders manen deze potentiële investeerder echter wel tot voorzichtigheid: het rendement is zelden zo gunstig als wordt voorgespiegeld: zie hier, en hier en hier en hier. Maar wat levert het dan op volgens Paradys en Landal? Dan pakken we de rendementsprognose er weer bij en dan zijn we voor een gemiddeld 4-persoonsluxe huisje een verwacht rendement van 4,1% (en 5,6% na 3-5 jaar). Let wel: ‘aan bovenstaande kunnen geen rechten worden ontleend’…
Is dat veel? Meer in ieder geval dan op een spaarrekening, maar gezien de risico’s die vermogensbeheerders er aan verbinden: mwah. Stijgende inflatie, tegenvallende huuropbrengsten, tegenvallende onderhoudskosten (die zitten niet in het groot onderhoud fonds!) en vakantiehuis misschien ook moeilijk weer te verkopen tegen misschien ook een tegenvallende prijs?
Daar hebben Paradys/Landal een oplossing voor: huurgarantie (zie p.2 van de rendementsprognose). Ideaal voor voorzichtige investeerders want dan weet je waar je aan toe bent: in ieder geval 4,1% rendement! Dat klopt, maar er zit een venijnig addertje onder het gras: ‘het duurt 3 tot 5 jaar voordat Landal Olde Kottink op de juiste bezetting en omzet zit (voor Landal! -red)’. (…)Let op: indien het rendement hoger is dan 4,1% is het meerdere voor ontwikkelaar.’ Laten we er nu van uit gaan dat de helft van de investeerders voor deze veilige optie kiest, de andere helft neemt de gok. Landal exploiteert het vakantiepark en regelt de verhuur: zij bepaalt dus welke vakantiehuisjes verhuurd worden! Natuurlijk zorgt zij er voor dat de vakantiehuizen van de investeerders die voor veiligheid hebben gekozen zo optimaal mogelijk bezet zijn; immers, het rendement boven de 4,1% gaat niet naar de investeerder maar naar Paradys/Landal! De durf-investeerders trekken automatisch aan het kortste eind: hoe meer investeerders voor veiligheid kiezen, hoe langer het duurt voor de bezettingsgraad van hun huisje op acceptabel niveau is…
Het grote probleem voor de individuele investeerder is dat hij/zij geen enkele invloed op de verhuur van zijn /haar huisje heeft: niet alleen de ligging op het vakantiepark bepaalt de bezettingsgraad, maar Landal bepaalt welke huisjes verhuurd worden op basis van wat Landal het meeste oplevert. Voor Landal maakt het niet uit welke huisjes verhuurt worden, als de bezettingsgraad van het park maar geld oplevert voor Landal; voor de particuliere investeerder is het cruciaal welk huisje wordt verhuurd, maar heeft niets te vertellen.
De particuliere investeerder mag zijn geld komen brengen om het vakantiepark mogelijk te maken, maar staat vanaf ondertekening koopovereenkomst achteraan in de rij als het geld verdeeld wordt.
Gemeente Losser: Wordt de gemeente Losser rijker van Landal Olde Kottink? De gemeente Losser ontvangt uit twee bronnen geld uit dit project:
Onroerend zaakbelasting: de gemeente Losser bepaalt haar eigen tarieven voor OZB en dat is voor ‘eigenaren niet-woning’ 0,2642% van de WOZ-waarde. Rekenen we 70 huisjes van gemiddeld €350.000 maal dit tarief dan is dit jaarlijks €64.729;
Toeristenbelasting: de gemeente Losser bepaalt haar eigen tarief toeristenbelasting en dat is voor een ‘vakantieonderkomen’ €1,05. Uitgaande van een bezettingsgraad van 50% in de eerste drie jaar zijn er ongeveer 45.000 overnachtingen: €47.250. Als het ‘goed’ gaat is de bezettingsgraad later 80%: 75.000 overnachtingen: €78.750.
De gemeente Losser houdt aan dit project dus zo’n €100-130.000 per jaar aan over als alle huisjes verkocht worden en de bezettingsgraad zich volgens verwachting van Landal ontwikkelt.
Dit verbleekt totaal bij de opbrengsten van Paradys en Landal…
Burgers Beuningen: De burgers van Beuningen delen op geen enkele wijze mee in de ‘financiële vreugde’.
Misschien dat lokale bedrijven als ‘t Sterrebos en Actief Twente er een kleine omzetstijging aan overhouden, maar voor het overige zullen de burgers van Beuningen er slechts last van ondervinden.
