Terwijl we in afwachting zijn van een uitspraak van de bestuursrechter in de bodemprocedure – deze wordt medio februari 2025 verwacht – heeft de Raad van State op 18 december jl. een belangrijke en opmerkelijke uitspraak gedaan.

Al is het een beetje een technisch verhaal, de volgende punten zijn van belang voor Olde Kottink:

• Elfstedenhart is er tot nu toe in geslaagd om zonder natuurvergunning (officieel: vergunning WNB) de recreatiewoningen voor Fase 1 te plaatsen met toestemming van Provincie Overijssel;
• De Provincie Overijssel baseerde haar standpunt mede op een uitspraak van de Raad Van State uit 2021; een uitspraak die met de uitspraak van 18 december jl. per direct is ingetrokken door diezelfde Raad van State;
• De Provincie Overijssel baseerde haar standpunt daarnaast op een – enorme reeks – stikstofberekeningen (Aerius) van Elfstedenhart waaruit zou moeten blijken dat de referentiesituatie dusdanig veel stikstofruimte biedt, dat de bouw van het gehele recreatiepark zonder enig probleem kon plaatsvinden o.b.v. zogenaamd ‘intern salderen’.

De uitspraak van 18 december betekent nu het volgende voor Olde Kottink en Elfstedenhart (we laten het overgangsrecht nog even buiten beschouwing):

• De ‘voortoets’ – ’intern salderen’ om aan te tonen dat je geen natuurvergunning nodig zou hebben – mag niet meer: je moet een natuurvergunning aanvragen, waarbij vervolgens ‘intern salderen’ van stikstof onderdeel uit kan maken van een ‘passende beoordeling’;
• Voor ‘intern salderen’ mag niet langer uitgegaan worden van een ‘maximale’ referentiesituatie, maar moet er van een ‘feitelijke’ referentiesituatie worden uitgegaan. Dit is essentieel voor Olde Kottink, omdat Elfstedenhart de ‘maximale’ referentiesituatie ook ‘maximaal’ heeft misbruikt:
  • Zij ging niet uit van een kampeerseizoen, maar van een vol jaar;
  • Zij ging niet uit van feitelijk 90, maar maximaal 150 plaatsen;
  • Zij ging uit van maximaal kunstmestgebruik, niet van de werkelijke paar handjes per seizoen waar nodig.

Voor zover wij het nu kunnen bekijken heeft Elfstedenhart voor Olde Kottink dus én een natuurvergunning nodig én kan ze die niet krijgen.

Wij hebben daarom vandaag de Rechtbank Overijssel officieel gevraagd het onderzoek in de bodemprocedure inzake de natuurvergunning te heropenen vanwege de baanbrekende uitspraak van de Raad van State.

Overgangsrecht
Dan nog even over het overgangsrecht: de rechtsspraakwijziging is direct van toepassing op lopende en toekomstige vergunningsprocedures en ook de Afdeling Bestuursrecht zal in nog lopende rechtszaken het nieuwe beoordelingskader toepassen.
Wel is het zo dat uit het oogpunt van rechtszekerheid voor activiteiten die fysiek zijn gestart tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2025 – en dus voor Olde Kottink – een overgangsperiode geldt. De Provincie kan in deze periode niet handhaven, maar Elfstedenhart kan in die periode wel proberen een natuurvergunning te verkrijgen (waar wij ons uiteraard opnieuw tegen zullen verzetten) en/of haar activiteiten aan te passen.

Wordt het wel een Landal-park?
Olde Kottink Fase 2 (26 recreatiewoningen) zal er dan ook zo goed als zeker niet gaan komen. Het Landal-park is in onze berekeningen dan nóch voor Landal nóch voor de 37 recreatiewoning-eigenaren van Fase 1 rendabel, omdat de centrale voorzieningen, de wellness en het parkbeheer door maar 60% van de geplande huuropbrengsten gedekt dienen te worden. De 22% provisie die Landal rekent zal dan omhoog moeten om het interessant te maken voor Landal, maar dan wordt het uiteraard (nog) oninteressant(-er) voor de recreatiewoning-eigenaren.

Wij vermoeden dan ook dat Landal gebruik gaat maken van art. 3.1 en 3.3 uit de Verhuursamenwerkingsovereenkomst:

• 3.1 stelt dat de Overeenkomst geldig voor 10 jaar pas ingaat als de recreatiewoningen inclusief receptie zijn opgeleverd zonder dat er nog sprake is van (bouw-)overlast;
• 3.3. stelt dat Landal gerechtigd is tot opzegging van de overeenkomst indien in enig jaar minder dan 50 van de 73 woningen (dit is dus inclusief de vier in 2017 vergunde recreatiewoningen) beschikbaar zijn voor verhuur.

Op basis van 3.1 gaat de overeenkomst helemaal niet in als Fase 2 niet gerealiseerd is of gaat worden. Op basis van 3.3 kan Landal per direct van een eventuele overeenkomst af: er zijn maar 40 + 3 recreatiewoningen beschikbaar voor verhuur en daar komt er hoogstens nog eentje bij die al in 2017 was vergund: maximaal 44.

Dan laten we nog even buiten beschouwing dat er van Fase 1 nog steeds drie percelen (3-24, 3-38 en 3-39) te koop zijn.

We kunnen ons voorstellen dat ook de eigenaren van de recreatiewoningen van Fase 1 zich nog eens achter de oren krabben en op zoek gaan naar een (juridische) uitweg, waardoor de (financiële) situatie voor Elfstedenhart én Olde Kottink alleen maar slechter zou gaan worden.

Ze kunnen in ieder geval niet beweren dat we ze niet gewaarschuwd hebben.

Waar wij op 23 september jl. onze zorgen over Olde Kottink communiceerden aan de gemeente Losser (https://www.geenlandalindinkeldal.nl/2024/09/23/wat-als-landal-olde-kottink-niet-overneemt/), publiceerde het Financieel Dagblad op 25 september jl. het artikel ‘Glorietijden voor de recreatiemarkt voorlopig voorbij‘.

De bezetting van de vakantiehuisjes is niet het probleem, al staan de marges onder druk door de relatief sterk toegenomen kosten. Hét grote probleem is het instorten van de verkoop van vakantiewoningen: volgens het NVM in 2023 het laagste aantal in zeven jaar.

Het FD: ‘(…)een vakantiewoning is geen interessante investering meer, als het puur gaat om rendement. Wie nu nog in vakantievastgoed investeert, doet dat liever in het buitenland‘.

Europarcs en TopParken hebben hier volgens het FD het meeste last van, omdat zij vooral geld verdienden met de vastgoedverkoop in verhouding tot de verhuur. Europarcs staat dan ook op omvallen, omdat zij haar investeringen heeft gefinancierd met geleend geld.

Het FD stelt verder dat Roompot/Landal de ‘verhuur beter voor elkaar heeft‘ en ‘minder afhankelijk is van vastgoedverkopen‘. Dat zien we ook terug op Olde Kottink: Elfstedenhart is de projectontwikkelaar die het risico neemt voor de investering in en verkoop van het vastgoed. Roompot/Landal neemt beheer en verhuur over ná oplevering van de vakantiewoningen. Elfstedenhart heeft dus last van de ‘ingestorte verkopen’ zoals het FD dat noemt.

Het FD concludeert:
‘(…)De markt raakt verzadigd. (MB: de verhuurmarkt). Grote investeerders als KKR (MB: eigenaar Roompot/Landal) en Waterland zullen daar niet direct pijn van in de buik krijgen. Zij hebben langdurige contracten met huisjeseigenaren die forse provisies betalen. De rekening zal waarschijnlijk worden betaald door al die particuliere eigenaren die een vakantiehuisje hebben gekocht.’

Dit is exact dezelfde conclusie als wij in ons schrijven aan de gemeente Losser hebben getrokken: projectontwikkelaar en Roompot/Landal ontspringen de dans en particuliere eigenaren van vakantiehuisjes zijn de dupe.

Wij voegden daar echter nóg een conclusie aan toe voor Olde Kottink: als Fase 2 niet gebouwd gaat worden, dan is er een kans dat Roompot/Landal het beheer niet gaat doen en zijn de parkkosten voor de eigenaren van Fase 1 veel hoger.

Wat zijn dan de gevolgen voor de directe omgeving van Olde Kottink en Beuningen in het bijzonder?

In de Volkskrant van 2 oktober schrijft columnist Peter de Waard een aardig stuk over het instorten van Europarcs: ‘Kan Europarcs een plek voor statushouders worden?’

Op 22 juli jl. heeft de Voorzieningenrechter in Zwolle ons wederom ongelijk gegeven: ‘de recreatieverblijven zijn chalets en geen recreatiewoningen want ze zijn geheel van hout’. Ze mogen dus vergunningsvrij gebouwd worden zoals de gemeente Losser heeft besloten (volledige tekst van de uitspraak hier)

We hebben de afgelopen zes (vakantie-)weken gebruikt om de teleurstelling te verwerken en ons te beraden. Heeft het nog wel zin om door te gaan? Hebben wij nog wel zin om door te gaan?

Heeft het nog wel zin om door te gaan?
De reeën en de ijsvogels dit jaar nog nauwelijks gezien aan de Dinkel. De bouwwerkzaamheden op Olde Kottink zijn de afgelopen maanden geïntensiveerd: meer grondverzet, meer lawaai, meer trillingen en meer verkeer. Gelukkig zit er nog overal blad aan de bomen, maar het terrein ziet er verwoest uit. En de projectontwikkelaars zijn nog maar bezig met Fase 1…
Hoe klein dus ook de kans dat we – met de beperkte middelen die we hebben – iets kunnen bereiken: het blijft de moeite van het proberen waard.

Hebben wij nog zin om door te gaan?
Die vraag was wat lastiger te beantwoorden. Wij zijn nu twee jaar best intensief bezig met Olde Kottink en vinden steeds het ‘blok’ gemeente Losser, provincie Overijssel en projectontwikkelaar tegenover ons. Alle leden van de tegenpartij worden op enigerlei wijze (soms erg goed!) betaald voor hun werkzaamheden, wij hebben de donaties en onze eigen spaarpotjes. Als de projectontwikkelaar wint, verdient hij erg veel geld. Als wij winnen, krijgen we de eer.

Alle aanleiding dus om het bijltje er bij neer te gooien. Waarom doen we dat dan toch niet?

Allereerst omdat we in de laatste twee jaar steeds meer geschrokken zijn van de ‘oneerlijke politiek’. Niet dat politici zélf oneerlijk zijn (dat zijn we allemaal wel eens), maar de uitkomsten van het politieke proces zijn oneerlijk. Steeds weer is die uitkomst in het voordeel van het geld en in het nadeel van de natuur, voornamelijk omdat de hoeveelheid geld wél en de kwaliteit van de natuur niet te meten valt. Regels worden net zolang ‘geherinterpreteerd’ totdat de gewenste uitkomst binnen de regels past.
Als we ons erbij neer zouden leggen dat de bestemmingsregels zo geïnterpreteerd zouden kunnen worden als dat voor Olde Kottink is gebeurd en nog steeds gebeurt, dan hebben we als burgers van de gemeente Losser nog minder te vertellen dan we al dachten.

Ten tweede omdat het Landal-park nog lelijker uitpakt dan we vreesden: de recreatiewoningen zijn krap, staan boven op elkaar en zijn alles behalve ‘landelijk’. Ze staan strak tegen de buitengrenzen van Olde Kottink aan, met alle terrassen aan de buitenzijde: maximale overlast voor de omgeving gegarandeerd.
De projectontwikkelaars vertrekken met de buit als de woningen zijn opgeleverd, Roompot/Landal (met KKR als investeerder) ‘romen’ de opbrengsten af en de omgeving (= ook gemeente Losser!) blijft zitten met de lasten.

Ten derde omdat de gemeente Losser door de uiterst slordige ruimtelijke ordeningsregels de toekomst van Olde Kottink totaal niet in beeld, laat staan in de hand heeft:

• ondanks een eindeloze reeks open dagen zijn nog lang niet alle woningen van Fase 1 (36 stuks) verkocht op Olde Kottink. Dit zijn de woningen met de beste locaties en dit doet vrezen dat Fase 2 (30 stuks) misschien helemaal niet doorgaat;
• het is maar de vraag of Landal bereid is een (half) park met 40 woningen ter exploitatie over te nemen van projectontwikkelaar Elfstedenhart;
• het is maar de vraag of projectontwikkelaar bereid is de (inmiddels vergunde!) centrumvoorzieningen aan te leggen voor alleen Fase 1. De kosten daarvan zouden immers verdeeld worden over Fase 1 en Fase 2;
• het is maar de vraag of de kopers van Fase 1 bereid zijn om de extra parkkosten te accepteren als Fase 2 niet door mocht gaan;
• de huidige regering stuurt aan op permanent wonen in recreatiewoningen: een nieuwe wijk Beuningen-Kampbrug?

Tenslotte willen we doorgaan, omdat we de smaak te pakken hebben gekregen om als burgers van Beuningen (en Losser) samen de tanden te zetten in een concreet lokaal probleem dat ons raakt. We hebben elkaar veel beter leren kennen, veel medestanders gesproken en veel van hen geleerd, maar we hebben ook onze ‘tegenstanders’ leren kennen en geprobeerd hun standpunten te begrijpen.
Ook onze lokale wereld zit veel complexer in elkaar dan je op het eerste gezicht denkt. Het is goed om je daar van alle kanten in te verdiepen, niet alleen om die wereld beter te begrijpen, maar ook om begrip op te kunnen brengen voor de andere visies op die wereld.

Op 3 oktober a.s. vindt de zitting bij de Bestuursrechter in Zwolle plaats. Dit is de start van de bodemprocedure voor Olde Kottink, een nieuw hoofdstuk waar we u van op de hoogte zullen houden.

UPDATE:
De zitting van 3 oktober gaat niet door. De reden: de juridische afdeling van de gemeente Losser had de uitnodigingsbrief van 24 juli pas medio september kunnen lezen in verband met vakantie en zwangerschap van een collega. Zij zijn verhinderd op 3 oktober, dus wordt er een nieuwe datum gezocht.
Wederom zorgen onze overheden voor vertraging in plaats van oplossingen…

Update 25 juni: vandaag om 14.00 uur was de vervolgzitting in Zwolle. De VoVo-rechter was nog niet tevreden met de door de gemeente Losser en Elfstedenhart gegeven antwoorden op zijn vragen in het vervolgonderzoek. M.n. het ontbreken van een archeologisch rapport deed hem besluiten de zaak wederom aan te houden en de beslissing uit te stellen. Olde Kottink heeft als één van haar bestemmingen ‘Archeologische Waarde 2’ en daarom moeten gemeente Losser en projectontwikkelaar aantonen dat zij voldoende onderzoek hebben gedaan alvorens alle graafwerkzaamheden (meer dan een jaar geleden!) zijn gestart. Dat hebben zij tot nu toe niet gedaan en volgens onze informatie is dit ook niet voldoende gebeurd.
De rechter doet zijn best om vóór 22 juli (2024) een uitspraak te doen; daarna gaat hij met vakantie…

Update 11 juni: op 25 juni a.s om 14.00 uur is er een nieuwe zitting inzake de gemeente Losser in Zwolle. De verwachting is dat er dan binnen twee weken een uitspraak volgt.

Update 25 mei: de rechter heeft in de zaak tegen de provincie uitspraak gedaan: hij stelt dat het besluit van de provincie ‘in rechte’ stand zal houden en wij wat betreft de natuurwetgeving volgens hem geen kans maken de zaak te winnen.
In de zaak tegen de gemeente doet de rechter vóór 6 juni uitspraak.

De Voorzieningenrechter in Zwolle heeft nog geen uitspraak gedaan in de zaak tegen de provincie Overijssel, ondanks het feit dat ons op de zitting op 4 april jl. is toegezegd dat de uitspraak binnen twee weken volgt. De uitspraak wordt nu volgende week verwacht. Update 2 mei: uitspraak in de zaak tegen de provincie wordt gecombineerd met die tegen de gemeente.

De Voorzieningenrechter heeft de zaak tegen de gemeente Losser heropend (zie de brief hier). Hij heeft aanvullende informatie nodig van de gemeente Losser en geeft ze daar tot 8 mei de tijd voor (net voor Hemelvaart, dus in de praktijk tot 13 mei). Hij deelt blijkbaar onze mening dat het erg vreemd is dat een vergunningsvrij ‘chalet’ 350m3 inhoud zou mogen hebben, terwijl een vergunningsplichtige recreatiewoning in het bestemmingsplan beperkt is tot 300m3.

We zijn het in middels gewend, maar ook heel erg zat: wachten op beslissingen terwijl de projectontwikkelaars ‘gewoon’ doorgaan. De eerste ‘chalets’ worden waarschijnlijk volgende week al op de funderingen met kruipruimtes geplaatst via de noodweg die de gemeente Losser tijdelijk als bouwweg gedoogt.

Misschien dat ‘de markt’ ons toch nog te hulp schiet: de achterblijvende verkoop van de vakantievilla’s op Olde Kottink lijkt niet op zich te staan volgens onderstaand artikel in Tubantia. Het is te hopen dat de particuliere investeerder zich niet laat gebruiken in het piramidespel van het grootkapitaal (zie hier en hier).

We houden u op de hoogte van de voortgang!

De bouw op Olde Kottink raast voort: de eerste chalets worden in de maand april waarschijnlijk al geplaatst. Provincie Overijssel heeft projectontwikkelaars een paar handjes geholpen door de enorme vertraging in de behandeling van ons bezwaar: ze hebben daar excuses voor aangeboden (hier), maar daar heeft helemaal niemand wat aan.

Bij de Voorzieningenrechter hebben wij op 4 april jl. een laatste poging gewaagd onze overheden tot de orde te roepen en de regels te hanteren zoals die voor alle burgers gelden. Het was een moeizame zitting, waarbij het amateurisme van de gemeente Losser zelfs de rechter verbaasde. De hechte juridische samenwerking tussen provincie, gemeente en – de juristen van – projectontwikkelaar gaf ons een Kafkaësk gevoel: zij spreken een geheel andere taal en hanteren andere regels dan wij burgers:

• De vakantievilla’s die gebouwd worden zijn geen recreatiewoningen – want die mogen niet zonder vergunning gebouwd worden – maar vergunningsvrije chalets;
• Er staat weliswaar in de meest recente Toelichting op het bestemmingsplan van Olde Kottink dat er (naast de vier vergunde recreatiewoningen) ‘elders op het terrein niet gebouwd mag worden‘, maar dat is slechts een toelichting en daardoor niet rechtsgeldig;
• De natuurcamping was weliswaar maar zes maanden open en had maar 90 plaatsen die deels bezet waren, maar voor de stikstofberekening mogen we uitgaan van 12 maanden open en 150 plaatsen;
• Er werd vroeger kunstmest gebruikt, maar hoeveel dat precies was doet er niet toe, want het gaat er alleen om dat het mocht. Deze toestemming voor kunstmest geeft ons nu zoveel stikstofruimte dat we zelfs met dieselapparatuur kunnen bouwen, al hebben we eerder beweerd het zoveel mogelijk elektrisch te doen;
• De noodweg die is aangelegd is verplicht voor de Brandweer. Daar moesten helaas wat ‘gebiedseigen singels en houtwallen’ voor wijken middels een ‘kapvergunning struweel’, maar nu kunnen we deze ‘noodweg’ wel mooi als bouwweg gebruiken zonder dat we daar een vergunning voor aan hoeven te vragen;
• De lichtoverlast van de vakantievilla’s is te verwaarlozen: er zijn screens tegen de zon en de woningen zijn nooit allemaal bezet;
• De bezoekers van de natuurcamping wilden nog wel eens voor overlast op de belendende percelen zorgen door er overheen te wandelen of te spelen. De mensen die Landal bezoeken doen dat niet hoor;
• Er worden meer bomen en struiken aangeplant dan er ooit hebben gestaan, dus uiteindelijk is het Landal-park beter voor de natuur.

Op de terugweg van Zwolle naar Beuningen was het stil in onze auto: we vrezen dat het gezonde verstand het definitief verloren heeft.

De provincie Overijssel heeft ons – nadat we 12 maanden hebben moeten wachten op een beslissing – op 30 januari jl. laten weten dat zij vinden dat er geen Natuurvergunning nodig is voor het ombouwen van een natuurcamping naar een luxe vakantiepark in Natura2000-gebied (volledige tekst van het besluit vindt u hier).

Het bizarre en compleet tegenstrijdige is dat in diezelfde week het volgende op tubantia.nl stond:
“Onafhankelijk instituut bevestigd: dramatische toestand natuur in Twente.
De staat van de Twentse natuur is dramatisch. Dat bevestigt de onafhankelijke Ecologische Autoriteit, na een beoordeling van rapportages van de provincie Overijssel. Maatregelen van de provincie om de natuur te beschermen zijn veelal onvoldoende”!!

Hoewel we natuurlijk erg teleurgesteld zijn over deze uitspraak, bevestigt het vooral waar we de afgelopen twee jaar, als bezorgde burgers, opkomend voor kwetsbare natuur, tegenaan lopen; ‘overheidsmuren’! Muren die overigens projectontwikkelaars niet lijken te bestaan.

De provincie geeft als reactie dat zij geen reden hebben om te twijfelen aan de juistheid van de rapporten, onderzoeken en zienswijze van de investeerders. Ze schuiven daarmee onze rapporten en argumenten van tafel en nemen die van de investeerder voor complete waarheid aan. Zonder enige controle van de feiten, die voor onze ogen in de praktijk, ons Beuningen, plaatsvinden. De papieren werkelijkheid is belangrijker voor onze overheden dan de feiten.

Een voorbeeld hiervan is; heel Beuningen weet dat de infrastructuur in het najaar van 2023 met behulp van diesel-apparatuur is aangelegd. De provincie laat weten; “Wij hebben geen reden om er aan te twijfelen dat de aanlegfase met elektrische machines uitgevoerd gaat worden”.
Beste provincie Overijssel, die aanlegfase heeft voor een groot deel al plaatsgevonden (inclusief aanleg gigantisch drainage systeem) terwijl Enexis op dat moment de ‘boel’ nog niet eens had aangesloten! Projectontwikkelaar meldt dit zelfs op hun eigen website met foto’s als bewijs: klik hier.

Hoe verder?
Wij kunnen, hoe onthutsend en haaks op de realiteit de uitspraak van de provincie ook is, eindelijk verder. De procedures bij de bestuursrechter nemen (weer) erg veel tijd in beslag, vertraging die projectontwikkelaars in de kaart speelt.

Daarom:

1. Dienden wij op 14 februari 2024 een verzoek Voorlopige Voorziening in bij de Voorzieningenrechter om te voorkomen dat projectontwikkelaars in week 11 en 13 alle bouwputten voor de vakantiewoningen gaan aanleggen.
   Wij spreken hierbij de gemeente Losser aan op de noodzaak van een vergunning voor aanleg van een noodweg die door de projectontwikkelaars als bouwweg in gebruik is genomen. Via ‘salami-tactiek’ is het bouwproject inmiddels uitgegroeid tot een complete kaalslag van het ooit prachtige terrein van Olde Kottink. Een zeer ingrijpend bouwproject waarvoor in de huidige vorm nooit zonder omgevingsvergunning toestemming gegeven had mogen worden;
   
2. Hebben wij vandaag een Handhavingsverzoek bij de Provincie Overijssel ingediend om de provincie aan haar eigen beslissing te houden: ‘als er niet met elektrische machines gewerkt wordt, wordt er gehandhaafd’. Er is alleen nog maar met zware dieselapparatuur gewerkt, dus zou er met terugwerkende kracht gehandhaafd dienen te worden;
   
3. Hebben wij bezwaar aangetekend bij de gemeente Losser tegen de ‘kapvergunning’ die de bouwweg mogelijk heeft gemaakt (zie hier);
   
4. Hebben wij al op 30 januari jl. een handhavingsverzoek bij de gemeente Losser ingediend om te voorkomen dat de ‘noodweg’ als ‘bouwweg’ gebruikt zal worden (zie hier). De gemeente heeft nog niets van zich laten horen;
   
5. Gaan wij naar de bestuursrechter om de beslissing van de provincie Overijssel aan te vechten;
   
6. Hebben wij al een procedure bij de bestuursrechter lopen om de beslissing van de gemeente Losser aan te vechten.

Elfstedenhart in overtreding
Op 25 april ontvingen we bericht van de gemeente Losser: Elfstedenhart heeft zich, zoals door ons al geconstateerd en gemeld, niet gehouden aan de vergunning voor het kappen van 6 bomen. Ze hebben er inderdaad meer en volgens ons véél meer gekapt dan toegestaan. Daarmee zijn ze in overtreding en wordt er, zowel strafrechtelijk (boete door OM) als bestuursrechtelijk (last onder dwang herplanting) opgetreden. Nog geen schop in de grond voor de bouw van de luxe recreatievilla’s en ze houden zich nu al niet aan de regels! Dat Elfstedenhart, tijdens de zitting bij de bezwarencommissie op 13 april jl. aangaf dat het voor de bouw helemaal niet nodig dat er bomen worden gekapt, maakt het extra zuur en hun ‘verhaal’ over respect voor de natuur nóg ongeloofwaardiger. We hebben de gemeente gevraagd naar het officiële rapport van de ‘bomencontrole’, of we dat ook zullen ontvangenwachten we wederom rustig af.

WOO-verzoek ingediend bij de gemeente Losser en de provincie Overijssel
We hebben 9 maanden lang geprobeerd om informatie en openheid van zaken op te vragen bij de gemeente Losser, over hoe een Natuurcamping kan worden ‘omgevormd’ tot een Landal vakantiepark, tevergeefs. Inmiddels is glashelder dat wij als inwoners van Beuningen, ondanks onze openheid enoprechte zorgen over het kwetsbare Dinkeldal, niet de informatie krijgen waar we recht op hebben. Daarom hebben we op 25 april jl. een WOO-verzoek ingediend bij zowel de gemeente Losser als ook bij de Provincie Overijssel. Een WOO staat voor Wet Openbare Overheid en regelt het recht op informatie over alles wat de overheid doet. Met het indienen van deze verzoeken willen we ‘boven water’ krijgen waarom: Elfstedenhart vergunningsvrij bijna 70 luxe recreatievilla’s kan bouwen, in en tegen Natura-2000 gebied aan, op een plek die de bestemming “regulier kampeerterrein” heeft en waarvoor de gemeente Losser in 2017 zelf heeft vastgelegd dat er maximaal 4  recreatiewoningen mogen worden gebouwd en dat; “elders op het kampeerterrein worden geen bouwmogelijkheden voor recreatiewoningen gegeven”.

Boeren moeten worden uitgekocht vanwege stikstof en het beschermen van kwetsbare natuur, het paasvuur in Beuningen moest dit jaar worden verplaatst, maar een vakantiepark bouwen, waar gedurende het hele jaar door mensen af en aanzullen rijden, in de Riest zullen recreëren en een frisse duik in de Dinkel zullen nemen (zoals in de verkoopbrochure van de luxe recreatievilla’s vermeld staat), dat is niet schadelijk voor de kwetsbare natuur in het Dinkeldal?!

Wordt vervolgd.

Update 31 maart 2023:

Er komt helaas geen bouwstop voor Landal Olde Kottink: de Voorzieningenrechter in Zwolle heeft de financiële belangen van projectontwikkelaars zwaarder laten wegen dan de belangen van de natuur.

We willen geen slechte verliezers zijn, maar we waren verbijsterd om tijdens de zitting in Zwolle te zien dat Gemeente Losser, Provincie Overijssel, Elfstedenhart Projectontwikkelaars en de Zuidas-advocaten van Loyens & Loeff als één team optraden. Feitelijk werden Provincie en Gemeente juridisch ondersteund door dure advocaten die worden betaald door projectontwikkelaars. Dat voelde niet als een eerlijk proces.

Bij de zaak tegen Provincie Overijssel oordeelde de rechter weliswaar dat er sprake was van spoedeisendheid, maar concludeerde tegelijkertijd dat de rapportages stikstof en ecologie van projectontwikkelaars voldoende leken aan te tonen dat er geen negatieve effecten op de natuur zouden ontstaan. Onze tegenrapporten gaven onvoldoende aanleiding voor de rechter een ander oordeel te vellen. De gehele uitspraak vindt u hier.

Bij de zaak tegen de Gemeente Losser oordeelde de rechter dat er onvoldoende sprake was van spoedeisendheid: de gemeente stelde op de zitting dat er uiterlijk eind mei 2023 een definitieve beslissing in onze bezwaarprocedure wordt genomen. Projectontwikkelaars stelden op dezelfde zitting dat er vóór eind mei geen ‘chalets’ geplaatst zouden worden, dus was er geen spoedeisendheid (meer).

Een Voorzieningenrechter kan naast spoedeisendheid ook een voorziening treffen als er overduidelijk sprake is van een onrechtmatigheid. In de discussie ‘chalet-recreatiewoning’ zag de Voorzieningenrechter geen overduidelijke onrechtmatigheid, dus die strijd zullen we bij de gemeente Losser of in de bodemprocedure moeten voeren. De gehele uitspraak vindt u hier.

Stichting Natuurlijk Dinkeldal zal haar strijd via de normale juridische weg voortzetten.

Allereerst op 13 april een hoorzitting bij de bezwarencommissie van de gemeente Losser, waarbij de gemeente Losser toegezegd heeft uiterlijk eind mei 2023 een definitieve beslissing te nemen.

Bij afwijzing van onze bezwaren kunnen wij een beroep indienen bij de bestuursrechter (de zgn. Bodemprocedure) en daarna eventueel nog naar de Raad van State voor een definitieve uitspraak.

De verwachting is dat deze procedure zo’n twee jaar in beslag zal nemen. In die tijd mogen projectontwikkelaars echter het risico nemen om met de bouw en de verhuur van de Landal recreatievilla’s te starten…

Oorspronkelijk bericht:

Op 22 maart a.s. om 10 uur ‘s ochtends dient de zaak Olde Kottink voor de Voorlopige Voorzieningenrechter in Zwolle. Zowel het twistpunt bij de gemeente Losser (omgevingsvergunning nodig of niet) als de kwestie bij de provincie Overijssel (Wet op de Natuurbescherming en stikstof) staan op de agenda.

Het gaat bij deze rechtbank níet om de vraag wie er gelijk heeft, maar of er voldoende aanleiding is om alle bouwwerkzaamheden op Olde Kottink stil te zetten in afwachting van een zogenaamde bodemprocedure. In die bodemprocedure wordt wél op de inhoud van zaak ingegaan.

Updates volgen!

Het is voor niet-bureaucraten en niet-juristen erg makkelijk om de draad van het verhaal kwijt te raken bij de afhandeling van alle verzoeken, bezwaren, ingebrekestellingen en beroepen. Daarom even een tussentijdse samenvatting van de actuele stand van zaken.

De Provincie Overijssel heeft ons verzoek tot handhaving inzake de Wet op de Natuurbescherming uiteindelijk op 31 januari 2023 afgewezen: de afwijzing en de bijlagen. Dat heeft zes maanden geduurd en dan hebben we de rechtbank ook nog in moeten schakelen middels een ingebrekestelling.

Wij hebben afgezien van bezwaar tegen de afwijzing van de provincie om niet nog meer tijd te verliezen en zijn direct in beroep gegaan bij de Rechtbank Overijssel (beroep en aanvulling) en hebben voorlopige voorzieningen aangevraagd bij de Voorzieningenrechter: hier. Deze zaken dienen op korte termijn en betreffen voornamelijk de verwachte stikstof-emissies.

De gemeente Losser heeft onze handhavingsverzoeken ook afgewezen. Wij hebben daar uiteraard bezwaar tegen aangetekend, maar tegelijkertijd de gemeente Losser verzocht in te stemmen met ‘prorogatie‘ om niet nog meer tijd te verliezen in deze slepende procedure. ‘Prorogatie‘ betekent het overslaan van de bezwaarprocedure en direct naar de bestuursrechter stappen voor een oordeel: sneller duidelijkheid voor alle partijen. De verantwoordelijk ambtenaar wijst dit voorstel echter af: hier.

We zullen dus moeten wachten tot de gemeente Losser formeel reageert op ons bezwaar. Zij wil daar blijkbaar de maximaal toegestane tijd voor nemen, al is haar conclusie al duidelijk: ons bezwaar zal worden afgewezen.

Naast de bezwaarprocedure hebben we op 29-12-2022 ook een verzoekschrift aan de gemeenteraad van Losser gestuurd. Hierin vragen we de raad het Voorbereidingsbesluit van 4 oktober 2022 ook van toepassing te verklaren op Olde Kottink, de eigenaren van Olde Kottink te informeren dat ze een omgevingsvergunning nodig hebben voor hun plannen en in toekomstige bestemmingsplannen de ‘mazen in de wet’ te dichten.

De raad zou uiterlijk 24 januari jl. reageren op ons verzoekschrift volgens de brief van de verantwoordelijk ambtenaar die op 12 januari verzonden werd, maar al snel (op 26 januari) werd ons via de griffier medegedeeld dat ook dit wat langer op zich zal laten wachten: de raad wil zich juridisch laten informeren.

Wij kunnen ons niet aan de indruk onttrekken dat ‘onze’ lokale overheid op alle mogelijke manieren tijd probeert te rekken. Er verandert niets aan haar standpunt, maar alle wettelijke beslistermijnen worden in acht genomen.
Ze sluiten de gelederen en ze steunen de projectontwikkelaars: zelfs in de media vormen zij een team.

De tijd loopt weg en nog steeds kunnen we de bestuursrechter niet de hamvraag stellen: “Edelachtbare, zijn dit nu chalets of recreatiewoningen?”

Oordeelt u zelf na het lezen van dit stuk dat wij deze week nogmaals aan de raadsleden van de gemeente Losser toezonden.